집값 또 뛴다? '집값 폭락 - 폭등, 다시 불 붙은 2차 논쟁'
8월 집값 또 뛴다?
폭등론 ▶ 전세대란으로 매매 수요 자극
입주물량, 분양 급감 / 불안심리 확산
폭락론 ▶ 금리인상으로 집값 하락 본격화
금리 인상이 전세, 집값 끌어내려
작년 6월 1차 논쟁에서는 폭등론 완승!
10일 한국 부동산원에 따르면, 서울 아파트 매매 수급 지수 5주 연속 감소.
→ 매수자 < 매도자, 지수가 낮을수록 매수세가 약하다는 의미.
서울 매매 수급 지수는 작년 11월 셋째 주 100선이 무너진 후 계속 하락.
3월 대통형 선거를 기점으로 반등, 7주 연속 상승했지만, 이내 다시 하락세.
※ 정부의 다주택자 양도소득세 중과 완화 조치로 매물은 늘었지만,
집값이 고점이라는 인식과 금리 상승으로 수요자들의 매수 심리가 위축, 주택 구입 부담.
≫ 그 여파로 서울 강남, 송파, 광진, 성동구 아파트 거래 Zero.
▲하반기 집값 폭등론의 가장 큰 근거는 전세대란론
→ 임대차 3 법, 계약갱신청구권 - 2년 동안 전세금 5% 인상 제한.
7월 말부터 재계약이 도래, 지역에 따라 전세금이 최고 50% 급등.
전세금 인상에 부담을 느낀 실수요자들이 적극적으로 내 집 마련에 나서면서 집값 자극.
→ 종부세 부과 기준 일인 6월 1일 이전에 처분하지 못한 다주택자들의 매물 철회.
→ 서울 입주물량과 급감도 집값 불안 요인
입주물량 부족이 전세난과 집값 자극.
하반기 서울의 아파트 입주물량(예정 포함)은 8326가구로, 상반기보다 감소.
올해 서울 아파트 입주물량은 지난해보다 줄어든 2만 520가구로 추정.
둔촌주공 아파트처럼 조합과 시공사 갈등, 분양가 상한제, 완화 기대감, 자재 가격 급등 등
당초 상반기 분양 예정이었던 9734가구 중 실제 분양은 2350가구에 불과하다.
일부에서는 분양가 상한제를 피하기 위해 후분양을 택하고 있다.
청약을 통해 내 집 마련을 기대했던 무주택자들이 기존 주택 구입으로 방향 전환.
▲폭락론자들, 금리 상승으로 이미 하락 시작
서울과 수도권 외곽에서 급매물이 쏟아져, 하반기로 갈수록 낙폭이 커질 것이라는 주장
서울, 경기도 아파트 매매, 전, 월세 매물이 한 달 전에 비해 증가.
매물 추이로만 보면 이미 대세 하락기로 접어들었다는 주장.
◈폭등론 → 서울의 입주물량 부족을 집값 불안의 최대 요인으로 꼽고 있다.
폭락론은 전년대비 입주물량이 2배 정도 증가하는 인천이 완충작용을 할 것으로 전망.
→ 서울 분양물량 부족을 집값 자극 요인으로 보지만,
3기 신도시의 사전청약으로 수요가 분산될 것이라고 폭락론자들은 반박한다.
◈ 폭락론 → 전세도 금리와 연동되기 때문에 금리인상이 전세 가격을 하락시킬 것이라 주장.
한국 - 변동금리가 대부분, 금리인상이 부동산에 직격탄이 될 수 있다.
미국 - 고정금리가 주택담보대출의 대부분을 차지, 금리인상에도 집값 상승세,
뉴질랜드 - 변동금리가 많으며, 이미 집값 급락세.
문재인 정부가 다주택자 양도세, 취득세, 중과세, 종부세 인상 등
강화된 부동산 규제정책을 작년 6월에 도입, 전문가들이 집값 전망을 놓고 정면충돌했다.
당시 집값 폭락론은 정책 효과로 집값이 급락할 것이라고 주장했다.
반면 폭등론은 정부의 양도세, 종부세 중과세가 시행,
다주택자들이 막대한 세금을 물며 집을 팔 이유가 없어지기 때문에
정책변화를 기대하며 버티기, 매물이 줄고 집값이 오를 것으로 전망.
특히 임대차법 개정으로 전세물건이 감소, 전세금이 오르면서 매매수요가 늘어 집값 급등,
작년 6월 이후 집값은 매매와 전세가격이 동반 급등하면서 시장은 폭등론자들의 손을 들어줬다.
결정적인 차이는 금리의 급격한 인상으로 전세금이 급격히 오르거나 급격한 매수세가 붙기는 쉽지 않다.
KB국민은행 부동산 수석전문위원은 " 이미 전세가 많이 올라있어
서민들에게 전세금이 큰 부담으로 작용하는 만큼 전세난민은 있을 수 있어도
작년과 같은 전세가격 급등은 없을 것이라며, 금리 인상, 입주물량 감소 등을
종합해보면 급격한 가격급등이나 급락보다는 약보합 정도가 예상된다" 고 말했다.