"당첨만 된다면~~~ 투잡, 사채..." 과천 로또청약 몰리는 사람들

'8억 로또' 과천 지정타 지식정보타운 린 파밀리에 S8블록 , 23일부터 청약, 15억 초과 대출 금지 때문에 실수요자들 "대출 막히면 사채라도 쓸 판" 대출금지, 실거주 조항 등 겹겹이 규제에 꼬여버린 청약 제도~~

"당첨되면 사채라도 쓸 각오로 청약합니다. 이런 불안한 마음으로 청약을 해야 하는 게 현실인 가요?"

13일 과천 지식정보타운 린 파밀리에 (S8 블록) 청약을 준비 중인 이 모씨는 "입주 때 제발 집값이 떨어져서 이 아파트가 15억 원이 넘지 않았으면 좋겠다"라고 했습니다. 아파트를 분양받으면서 집값이 떨어지길 바라는 이유는 무엇일까요. 바로 대출 규제 때문입니다. 시세 15억 원 초과 아파트에 대해서는 대출이 안 나오기 때문에, 행여라도 입주 때 잔금 대출이 불가능할까 노심초사하는 것입니다.

올해 극심한 청약 가뭄 속에서 분양가 상한제가 적용된 과천 지식정보타운 린 파밀리에 (S8블록) 공공분양 청약이 시작됩니다. 그러나 실수요자들은 꼬여버린 대출과 청약 규제로 인해 "행여라도 대출이 안 나오면 사채라도 끌어 쓸 각오"로 청약을 준비하고 있습니다.

13일 한국 부동산원 청약 홈에 따르면, 과천 지식정보타운 린 파밀리에(S8블록)가 23일 특별공급, 24일 1순위 청약을 진행합니다. 총 659가구가 공급되는데, 318가구는 공공분양, 나머지 341가구 중 227가구는 신혼 희망타운, 114가구는 행복주택으로 향후 공급됩니다.

일반 공공분양은 단일 전용면적 84㎡로 구성돼 있으며 분양가는 8억원 초반입니다. 예를 들어 84A 타입이 8억 5000만 원(5층 이상)입니다. 전매 제한 10년으로 팔 수도 없고 전세도 놓을 수 없습니다. 의무 거주 기간은 5년입니다.

분양가가 9억 원 이하이기 때문에 중도금 대출은 가능합니다. 그러나 문제는 잔금 대출입니다. 중도금 대출을 받은 뒤 입주 때 잔금 대출로 전환하는데, 이때 시세가 15억 원을 초과하면 대출이 안 나옵니다. 2019년 정부는 시세 15억 원 초과 아파트에 대한 대출을 금지했습니다. 그러므로 이 아파트 입주 때 시세가 15억이 넘는다면, 당첨자는 분양가 전액을 자납 해야 한다는 뜻입니다. 실거주 의무가 있어 전세를 놓을 수 없으므로 분양가를 마련하지 못한다면 계약이 취소될 수도 있습니다.

현재 기준으로는 인근 과천 래미안슈르 전용 84㎡가 시세 15억~16억 원(KB 기준)입니다. 인근 인덕원 엘센트로도 최근 집값이 크게 뛰면서 같은 평형 기준 시세 15억~16억 2000만 원까지 형성됐습니다.

실제 은행에서는 "9억 원 이내 분양가로 공급됐더라도 입주 때 15억 원을 초과하면 대출을 해줄 수 없다"라고 설명합니다. 올해 12월 입주 예정인 과천 지정타 S4(과천 푸르지오 어울림 라비엔오) 당첨자들은 입주를 앞두고 노심초사 보내고 있습니다. 이곳 또한 7억~8억 원대에 분양을 했으나 입주 시점에 시세 15억 원이 초과되면서 대출이 불가할 것이라는 전망이 나오기 때문입니다.

과천 시중은행 관계자는 "당첨자분들 문의가 많아 본점에 문의한 결과, 15억 원 초과 대출 금지는 입주 예정 아파트에도 동일하게 적용된다"면서 "단 아직 감정평가액이 나온 것은 아니어서 대출이 가능한지 여부를 알 수 없다"라고 했습니다.

통상 은행들은 감정평가를 해서 시세를 산출한 뒤 입주 한 달 전 사전점검 때 입주민들을 대상으로 상담을 시작합니다. 또 다른 시중은행 관계자는 "아직 과천 S4 잔금 대출에 참여할지 결정이 안 됐다. 대출 가능 여부는 입주 한 달 전쯤에야 알 수 있을 것"이라고 했습니다.

일부에서는 새로 입주하는 아파트는 과거 시세가 없기 때문에 감정평가액이 높게 나올 수 없다고도 말합니다. 그러나 감정평가 업계는 "주변 시세를 무시할 수 없다"라고 합니다. 감정평가사 A 씨는 "신축 아파트는 분양가와 프리미엄으로 시세를 결정한다. 이 '프리미엄'을 주변 시세와 비교해서 맞추는데 통상 시세의 90~95% 수준을 적용한다"라고 했습니다. 그러니까 주변 아파트들이 20억 원을 넘어가면, 분양가가 9억 원이더라도 주변 시세와 비슷한 수준으로 프리미엄을 쳐준다는 얘기입니다.

또 다른 은행 관계자는 "일부 은행에서 (대출) 영업을 위해 감정평가를 낮게 받아서 15억 원 이하로 맞출 수도 있지만, 그렇게 되면 항의가 들어올 수 있고, 만약 다른 은행들이 15억 원 초과로 감정평가를 하게 되면 논란이 생길 수도 있다"라고 했습니다.

과천 S4를 분양받은 사람들은 "대출이 가능한지, 아닌지 알 수가 없으니 계획을 못 세우고 있다"며 "당첨될 때는 '로또' 분양이라고 생각해서 좋았지만 그사이 집값이 이렇게 뛰어서 대출이 불가능한 상황까지 올 줄 몰랐다"라고 했습니다.

이 아파트는 지난해 분양해서 실거주 의무는 없습니다. 만약 대출이 불가해 잔금을 마련하지 못하면 전세를 놓을 수 있지만, 올해 2월 이후 수도권에서 분양한 분양가 상한제 적용 아파트는 실거주를 해야 합니다. 입주 때 잔금 대출이 나오지 않으면 계약 포기 외에 방법이 없는 셈입니다.

과천 지정타 지식정보타운 린 파밀리에 S8 블록을 준비하는 박 모씨는 "청약을 준비하는 사람들은 무주택 실수요자 들일 텐데 분양가의 100%를 가진 사람들이 얼마나 있겠느냐"면서 "당첨되면 투잡을 뛰고 사채라도 끌어 쓸 각오로 청약을 준비하고 있는데, 이게 제대로 된 청약제도가 맞느냐"라고 분통을 터뜨렸습니다.

서울 신축 아파트, 수도권 입지 좋은 곳의 아파트들이 15억 원을 초과하는 상황에서 2019년 도입된 15억 원 초과 대출 금지 규정이 실수요자들의 '내 집 마련 기회'를 박탈하고 있다는 지적이 나옵니다.

부동산 114에 따르면 서울 지역의 15억 원 초과 아파트는 31만 3999가구로 전체 123만 9650가구의 25.33%입니다. 서울 아파트 4채 가운데 1채는 15억 원이 넘는 초고가 아파트인 셈입니다. 15억 원 초과 대출 규제가 시작된 2019년 말 15억 원 초과 아파트는 19만 6000여 채, 비중으로는 15.6%에 불과했습니다. 2년 새 집값이 급등하면서 두 배 가까이 증가한 것입니다. 신축 아파트 중심으로 시세가 뛰면서 앞으로 이러한 대출 금지 아파트는 더욱 늘어날 것으로 보입니다. 게다가 올해 2월 이후 수도권 분양가 상한제 아파트는 2~5년 의무 거주를 해야 하기 때문에 앞으로 대출 금지로 인해 '내 집'에도 못 들어가 보고 계약금을 내야 하는 상황이 올 수도 있습니다.

청약을 준비 중인 직장인 이 모씨는 "이미 소득 대비 대출을 제한한 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제도 있는데 왜 15억 원 초과 대출 금지 규정이 있는지 모르겠다"며 "실수요자들이 내 집 마련을 할 때 대출 가능 여부도 확답할 수 없는 불확실성 속에서 청약을 해야 하는 상황이 정상으로 보이지 않는다"라고 했습니다.

"당첨되면 사채라도 쓸각오로 청약....."